Contratto di Locazione Uso Foresteria – Modello e Guida

Il contratto di locazione uso foresteria è un istituto peculiare presente nel nostro ordinamento, che si distingue da un ordinario contratto di locazione in quanto qui si tratta di un accordo tra il proprietario di un immobile e una persona giuridica, generalmente un’azienda, che prende in affitto un appartamento o altro tipo di abitazione da fornire ai propri dipendenti. Di solito parliamo di aziende con più filiali e che, quindi, spesso hanno l’esigenza di spostare i propri dipendenti tra una sede all’altra. Sappiamo quanto oneroso e spesso anche difficile sia per un lavoratore trovare in tempi rapidi un immobile e come, anzi, questa difficoltà potrebbe spingere alcuni a rinunciare ad accettare simili offerte di lavoro. Per questo, molte aziende offrono un servizio in più ai dipendenti, che si rivela importante come se si trattasse di un componente della retribuzione.

In termini concreti ci troviamo davanti a un normale contratto di locazione, ma con la differenza non di poco conto che la parte contraente, l’azienda, con il proprietario non sarà quella che occuperà l’immobile, il quale verrà goduto da un terzo, ovvero il lavoratore alle dipendenze della prima. L’accordo va regolarizzato con scrittura privata. La disciplina della locazione per uso foresteria viene normata dal Codice Civile agli articoli 15171 e seguenti. Essa è di tipo leggero, ovvero senza grosse limitazioni alla libera determinazione tra le parti.

Il proprietario di un immobile concesso in locazione per uso foresteria ha il vantaggio di trovarsi una controparte affidabile. Difficile, infatti, che una persona giuridica non paghi puntualmente il canone, anche se sul piano fiscale non potrà godere di tutti i benefici garantiti nel caso in cui il conduttore sia una persona fisica. Per intenderci, la cedolare secca non può applicarsi ai canoni riscossi nell’anno, i quali vanno sottoposti a tassazione Irpef ordinaria. Dunque, se il proprietario dichiara un reddito medio o medio alto, sarebbe più conveniente sul piano fiscale la locazione dell’immobile a una persona fisica. Esempio, se il proprietario dell’immobile dichiara un reddito annuo di 100.000 euro, i canoni riscossi da una locazione per uso foresteria sarebbero tassati al 43%, mentre con la cedola secca lo sarebbero solamente per il 21%. Questo significa un aggravio 22%, pari a 220 euro per ogni 1.000 euro, non certo pochi.

Con la legge finanziaria del 2000 si è legittimato questo tipo di contratto, che la legge n.431/1998 aveva reso non più possibile. La peculiarità sta nel fatto che la disciplina qui interviene in maniera piuttosto morbida, quando i contratti di locazione sono altrimenti sottoposti a una normazione piuttosto pesante, con tutele importanti in favore degli affittuari, come i massimali imposti ai canoni per metro quadrato in numerose città italiane ad alta intensità abitativa.

Quanto all’ammissibilità di questo tipo di contratti, di recente la Cassazione è intervenuta sui mutamenti delle destinazioni d’uso, arrivando a conclusione che gli alberghi, ai quali non è consentito trasformarsi in abitazioni, non possono essere oggetto di contratti di locazione uso foresteria. Infatti, le norme in materia prevedono che per realizzare questi cambi di destinazione d’uso siano necessari interventi edilizi o almeno la Denuncia di Inizio Attività.

Dunque, il contratto di locazione uso foresteria può riguardare solo immobili adibiti ad uso abitativo e non a scopi commerciali, per depositi, alberghi. Dati i vantaggi in termini di flessibilità contrattuale non previsti per altre forme di contratto in relazione alle locazioni, il legislatore tende, quindi, a restringerne il campo di applicazione, cercando di legarlo il più possibile a quelle realtà aziendali con più filiali sul territorio nazionale e che, pertanto, hanno la necessità di spostare spesso i propri dipendenti da una sede all’altra. Del resto si dibatte sulla possibilità di rendere questi contratti più restrittivi, riformando il Codice Civile. Per il momento, però, ciò non è avvenuto e, dunque, la flessibilità resta intatta. Chiaramente vi è il rischio che le parti stipulino contratti del genere per aggirare le rigidità di un contratto di locazione ordinario. In questi casi, se scoperto, oltre alle sanzioni si perviene al passaggio verso una delle tipologie contrattuali a cui la fattispecie viene ricondotta.

Come sopra abbiamo spiegato, non è possibile per il proprietario dell’immobile usufruire della cedolare secca, il più delle volte risultante preferibile al regime fiscale ordinario, certamente per i titolari di redditi medio alti. Tuttavia, la base imponibile, rappresentata dai canoni di locazione riscossi nell’anno, è oggetto di deduzione del 5% ai fini Irpef. Quanto al conduttore, azienda, sono possibili le deduzioni fiscali per i primi tre anni dal reddito aziendale, sempre in relazione sia ai canoni che alle spese di manutenzione del fabbricato.

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Contratto di Locazione a Uso non Abitativo – Fac Simile e Guida

I contratti di locazione per immobili destinati ad uso non abitativo rientrano in una disciplina distinta da quella che regola i rapporti tra proprietari di case e inquilini. Per locazione ad uso non abitativo si intende il godimento da parte del conduttore di un immobile del locatore per finalità diverse da quelle legate all’abitazione.

La durata minima prevista per il contratto dipende dall’uso che il conduttore specifica di volere fare dell’immobile. Se trattasi di svolgere attività commerciali, industriali, artigianali, di interesse turistico, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno, organismi di promozione turistica e ogni altra attività relativa al lavoro autonomo, il contratto non può durare meno di 6 anni. Se, invece, parliamo di attività alberghiere e imprese assimilate, come stabilimenti balneari, trattorie, stabilimenti per pubblici spettacoli, la durata minima non può essere inferiori a 9 anni. Trascorso tale periodo, le norme prevedono il rinnovo automatico per un pari numero di anni.

Non è detto che le parti vogliano rinnovare il contratto in essere alla scadenza. Se il conduttore vuole evitarlo, dovrà inviare una disdetta tramite lettera raccomandata al locatore almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza, a seconda che si tratti di di un contratto di 6 o 9 anni.

Anche il proprietario può disdire il contratto, ma solo in determinate condizioni previste dalle norme, ovvero
-Se intende adibire l’immobile ad abitazione per la sua persona, il proprio coniuge o parenti entro il secondo grado in linea retta, come figli, genitori e nipoti.
-Se intende adibire l’immobile ad attività commerciali, industriali, artigianali, turistiche, alberghiere ed assimilati, impianti sportivi, ricreativi, qualsiasi altra attività di lavoro autonomo, sempre che tale attività venga esercitata direttamente o dal coniuge o altro parente entro il secondo grado in linea retta;
-Se il locatore è un ente della Pubblica Amministrazione e intende adibire l’immobile per finalità istituzionali.
-Se intende ristrutturare l’immobile, adeguando al piano comunale, e la presenza del conduttore renderebbe l’operazione non possibile.

Nel caso in cui il proprietario dell’immobile abbia disdetto il contratto, ma entro 6 mesi dal rilascio da parte del conduttore non abbia attuato la finalità per cui aveva ottenuto la disdetta, esso sarà sottoposto a sanzioni e il conduttore potrà ottenere il ripristino del contratto, il rimborso delle spese di trasloco e di altri oneri, oltre che il risarcimento del danno entro 48 mensilità di affitto, oltre alla perdita dell’avviamento.

Risulta essere, invece, possibile la rescissione del contratto per gravi motivi e previo preavviso di almeno 6 mesi tramite lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

Come si capisce, le norme tutelano in maniera importante il conduttore, tenendo in considerazione il suo interesse a un contratto di locazione quanto più stabile possibile, dato che non è neutrale per un’attività avere sede in un luogo piuttosto che in un altro. Pertanto, a meno che il proprietario dell’immobile non abbia seri motivi per chiedere la disdetta del contratto, come indicato sopra, il conduttore avrà diritto alla conclusione del contratto nei termini concordati e ad eventuali risarcimenti del danno per i casi in cui fossero avvenute violazioni da parte del locatore.

Chiaramente, il proprietario ha diritto a vendere l’immobile a terzi, anche se locato. Tuttavia, dovrà darne comunicazione al conduttore, il quale conserverà tutti i diritti relativi al suo contratto di locazione. La notifica dovrà avvenire per mezzo di un ufficiale giudiziario e, tra l’altro, dovrà essere chiesto al conduttore se intende avvalersi del diritto di prelazione. Dunque, a parità di offerta ricevuta, il conduttore avrà il diritto di acquistare l’immobile dal proprietario rispetto a terzi, avendo un interesse specifico.

A differenza di quanto accade con i contratti di locazione a scopo abitativo, quelli relativi ad immobili locati ad uso non abitativo non consentono al proprietario di avvalersi del pagamento delle imposte sui canoni di locazione incassati nell’anno tramite la cedolare secca. In altre parole, la tassazione può diventare più penalizzante per i proprietari con redditi dichiarati ai fini Irpef medio alti, in quanto ai canoni riscossi vengono applicate aliquote certamente superiori a quelle previste con la cedolare secca. Come per i contratti di locazione ad uso abitativo, invece, esiste l’obbligo di registrazione e di pagamento delle relative imposte, le quali dovranno essere suddivise tra le parti, tranne che non sia concordato altrimenti.

Possibile anche la sublocazione del contratto da parte del conduttore, anche senza il consenso del proprietario, sempre che insieme al contratto di locazione venga ceduta anche l’attività d’impresa. Bisogna darne comunicazione al proprietario con lettera raccomandata. Questo può opporsi entro 30 giorni nel caso sussistessero gravi motivi.

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Rettifica Contratto di Locazione – Fac Simile e Guida

In questa guida spieghiamo in cosa consiste la rettifica del contratto di locazione e mettiamo a disposizione un fac simile da scaricare.

Il contratto di locazione che regola i rapporti tra proprietario e inquilino è normalmente destinato a durare fino alla scadenza. Tuttavia, potrebbero sorgere diverse esigenze, tali da rendere necessaria una modifica del contratto medesimo. Si pensi al caso di un proprietario che ha come controparte più inquilini, come studenti universitari o lavoratori in trasferta. Il loro numero potrebbe variare nel tempo, magari perché una o più persone ha completato il percorso di studi o un lavoratore è tornato in sede o è stato trasferito presso un’altra città. In questi casi il canone di locazione complessivamente stabilito sarà verosimilmente abbassato, perché gli inquilini rimasti vincolati al contratto sono di meno.

In teoria, non dovrebbe essere necessaria alcuna registrazione formale, trattandosi di una modifica accessoria. Tuttavia, se una delle parti lo richiede, servirà la rettifica del contratto. In genere, nel caso di riduzione del canone di locazione è il proprietario ad avere la convenienza di fare registrare la modifica, in modo da abbassare il canone di locazione imponibile su cui applicare le imposte da versare. Se, invece, la modifica del contratto va nel senso di un aumento del canone di locazione, questa va obbligatoriamente registrata entro 20 giorni. Facile capire il perché, va segnalato per fare in modo che il Fisco possa riscuotere le maggiori imposte dovute.

Un altro caso per cui risulta possibile dovere rettificare il contratto di locazione riguarda la sua durata. Le modifiche vanno registrate per la cessione, la risoluzione o la proroga originaria del contratto, anche se questo era stato stipulato verbalmente o con scrittura privata, anche non autenticata. La rettifica comporta il pagamento di un’imposta da 67 euro, la quale va versata entro 30 giorni dal verificarsi dell’evento.

I contratti di locazione uso abitativo devono essere redatti in forma scritta a pena di nullità e lo stesso dicasi per le integrazioni. In forma libera, invece, possono essere i contratti di locazione diversi da quelli abitativi. Quando parliamo di rettifica, essa dovrà avvenire, se dovuta, all’Agenzia delle Entrate, contestualmente al pagamento dell’imposta di bollo, l’imposta di registro e le altre indirette.

Riepilogando, sono quattro le situazioni principali per le quali potrebbe risultare necessaria la modifica del contratto
-Aumento del canone di locazione.
-Abbassamento del canone di locazione.
-Diritto di recesso dell’inquilino.
-Ripartizione delle spese.

Sono soggetti a registrazione tutti i contratti di locazione della durata superiore ai 30 giorni, anche non continuativi nell’anno solare, così come le cessioni del contratto di locazione, le risoluzione del medesimo, le proroghe.

La registrazione della modifica di un contratto serve per dare certezza alla data in cui è avvenuta la rettifica in oggetto. Come detto, l’imposta di registro dovuta è di 67,00 euro, alla quale si somma l’imposta di bollo di 16,00 euro per ogni quattro facciate di contratto e, comunque, ogni 100 righe. Tuttavia, non sempre tali imposte vanno sostenute. Per le modifiche contrattuali, che si registrino a seguito di una riduzione del canone di locazione, non sono obbligatorie. Come sappiamo, in questi casi non è nemmeno obbligatoria la registrazione stessa della modifica, visto che essa risulta favorevole all’inquilino e in sua assenza il Fisco incasserebbe un gettito maggiore dal proprietario, applicando le aliquote al vecchio canone.

La modifica, se obbligatoria, deve essere registrata entro 30 giorni dalla sottoscrizione. Nel caso in cui vi fossero ritardi, oltre alle imposte bisognerà versare le relative sanzioni. Allo scopo, ci si può avvalere del ravvedimento operoso, un istituto che consente di regolarizzare la propria posizione fiscale, pagamento sanzioni e interessi di mora di inferiori a quelli che il Fisco applicherebbe di suo con l’accertamento dell’irregolarità.

Il fac simile di rettifica contratto di locazione presente in questa pagina è relativo alla riduzione del canone di locazione. Il modulo può essere scaricato e modificato in base alle proprie esigenze.

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Proposta di Locazione – Fac Simile e Guida

In questa guida spieghiamo in cosa consiste la proposta di locazione e mettiamo a disposizione un fac simile da scaricare.

Iniziamo con lo spiegare che il proponente è colui che fa la proposta di locazione, in quanto interessato a prendere l’immobile in locazione. La proposta si definisce irrevocabile quando contiene le condizioni che, una volta sottoscritte dall’altra parte, diventano efficaci e vincolanti.

Chiaramente, per fare in modo che ciò avvenga, risulta necessario che le due parti abbiano concordato e sottoscritto la proposta. Pertanto, bisogna passare per l’accettazione da parte del proprietario dell’immobile, che rappresenta il momento in cui questo accetta le condizioni proposte dalla parte interessata a prendere l’immobile in locazione. Successivamente, si ha la conclusione dell’affare, quando diventa chiaro che il proprietario dell’immobile ha accettato la proposta e l’ha sottoscritta, vincolandosi al suo contenuto.

Sappiamo dalla pratica quotidiana che un contratto di locazione generalmente avviene dietro deposito di una caparra confirmatoria. Si tratta di una somma di denaro che fa in modo che se una parte cambia idea rispetto agli impegni assunti, l’altra possa trattenere la somma. Se a ripensarci è il proprietario dell’immobile dopo l’accettazione, il proponente avrà diritto di riscuotere una somma pari al doppio della cifra consegnatagli.

Concetto più articolato si ha per il deposito cauzionale. Qualcuno lo confonde con le mensilità anticipate, generalmente pari a due. Non è così. Le norme spiegano che si tratta di una somma che il proprietario dell’immobile ha diritto a chiedere alla controparte all’atto della sottoscrizione del contratto di locazione in qualità di garanzia sulla riconsegna dell’immobile senza danni. Dunque, non equivale a un anticipo di due mensilità da scontare alla fine del contratto, anche se può accadere che il proprietario, in previsione della sua scadenza, non faccia più pagare all’inquilino le ultime mensilità corrispondenti alla cifra del deposito cauzionale. Tuttavia, esso andrebbe formalmente restituito alla fine del contratto, ovvero all’atto della riconsegna dell’immobile da parte dell’inquilino, una volta che il proprietario si è accertato dell’assenza di danni provocati da questi.

Andando avanti con la terminologia relativa alla proposta di locazione, troviamo la stipula, che è il momento di conclusione del contratto. Questo avrà un termine di decorrenza, ovvero una data a partire dalla quale il contratto ha inizio, che non necessariamente coincide con quella di conclusione del contratto. Le parti possono, per esempio, stipulare un contratto di locazione in data 10 maggio e prevedere che esso abbia efficacia a partire dal 20 ottobre, magari perché il proprietario vuole prima ristrutturare l’immobile o intende utilizzarlo per qualche altro mese.

Se la locazione di un immobile passa per un agente immobiliare, questi avrà diritto alla provvigione, un compenso che grava su entrambe le parti in misura eguale, a garanzia dell’imparzialità del lavoro svolto. La provvigione è fissata come percentuale rispetto al canone mensile concordato. Può accadere, però, che l’agente immobiliare e il proponente abbiano stipulato a loro volta una clausola penale, che consiste nella possibilità concessa al secondo, dietro il pagamento di una data somma, di ritirarsi dalla trattativa, prima ancora che il proprietario dell’immobile ne sia venuto a conoscenza.

Dopo avere snocciolato un minimo di terminologia, passiamo alla sostanza. Se abbiamo visto un immobile e siamo seriamente intenzionati a prenderlo in locazione, al fine di bloccarlo, facciamo una proposta di locazione immobiliare al proprietario, consistente in un documento scritto con cui ci si impegna a prendere una casa in locazione alle condizioni indicate. Come detto, la proposta si perfeziona con l’accettazione da parte del proprietario dell’immobile.

Per fare in modo che essa sia validamente scritta, deve contenere l’impegno alla stipula del contratto di locazione definitivo entro una data fissata, deve includere una descrizione dell’immobile e con la dichiarazione di averlo visto e che esso è piaciuto nella condizioni in cui si trova, deve indicare il canone mensile, oneri inclusi, e definire la tipologia, la durata e la data di decorrenza del contratto, oltre che indicare la cauzione depositata e l’eventuale rilascio della caparra o del deposito fiduciario.

Dunque, quando vi accingete ad avanzare una proposta di locazione, accertatevi per prima cosa di avere chiari tutti gli elementi che la rendano valida e, in particolare, che il suo oggetto sia suscettibile di valutazione economica, altrimenti sarebbe una proposta vaga, non definita e, quindi, nemmeno valida. Per le conseguenze sopra indicate ai casi di inadempienza, bisogna firmare solo dopo attenta valutazione e con la certezza di avere modo di dare seguito al contratto alla data indicata, altrimenti si rischia di perdere la caparra confirmatoria. Siate, infine, consapevoli anche dei vostri diritti, specie in relazione all’eventuale mancata consegna dell’immobile alla data indicata, che comporta l’obbligo in capo al proprietario di restituire il doppio della somma da voi consegnata precedentemente.

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Contratto di Sublocazione – Fac Simile e Guida

Il contratto di sublocazione si ha quando un inquilino decide di concedere in uso a terzi l’immobile che ha già in locazione. Se il contratto riguarda l’intero immobile, si parla si sublocazione totale, mentre se ha ad oggetto solo una parte di esso, allora siamo nell’ambito di una sublocazione parziale. Si parla anche di subaffitto, ma stiamo attenti a non confondere i due termini, che nel linguaggio comune vengono usati spesso come sinonimi, mentre sul piano giuridico fanno riferimento a due ipotesi diverse. Si dice locazione, infatti, il contratto che ha ad oggetto un bene immobile ad uso residenziale o uno adibito ad uso commerciale, artigianale o industriale. L’affitto riguarda, invece, un bene capace di produrre frutti, come un fondo agricolo o uno stabilimento aziendale.

Le motivazioni di una sublocazione possono essere le più disparate. Si prenda il caso di una coppia che desideri sfruttare parte dell’immobile per racimolare un minimo guadagno con il quale provvedere al pagamento del canone. O a un lavoratore o studente fuori sede, che intende condividere l’immobile con altri per suddividere le spese. In entrambi i casi appena accennati, saremmo in presenza di un contratto di sublocazione parziale. Una sublocazione totale, invece, potrebbe aversi quando l’inquilino non ha più bisogno dell’immobile in cui risiede, ma la scadenza del contratto è ancora lontana nel tempo. Piuttosto che pagare canoni di locazione a vuoto, potrebbe trovare conveniente locare a sua volta l’immobile a terzi, non essendo sempre possibile l’invio della disdetta del contratto in anticipo sulla scadenza al proprietario, essendo questa prevista dalle norme per i casi straordinari, in presenza di giustificato motivo e di eventi imprevedibili al momento della stipula del contratto.

Vediamo cosa accade quando l’inquilino subloca a terzi l’immobile in tutto o in parte. Il sublocatario è tenuto a versare il canone pattuito al locatario, il quale a sua volta continua ad essere soggetto agli obblighi derivanti dal contratto di locazione principale. Indipendentemente dalla durata pattuita per il contratto di sublocazione, questa non può eccedere quella residua del contratto di locazione, per cui l’immobile va riconsegnato al proprietario da parte dell’inquilino e anche dal sublocatario. Esempio, Tizio stipula con Caio un contratto di locazione per la durata di 4 anni, relativo a un appartamento e per il canone mensile di 500 euro. Caio dopo 18 mesi cede a Sempronio l’uso di parte dell’immobile per il canone di 300 euro. Sempronio deve versare a Caio ogni mese 300 euro e Caio deve versare a Tizio mensilmente 500 euro. Al termine dei 4 anni, Caio è tenuto a consegnare l’appartamento a Tizio, salvo che le parti non abbiano rinnovato espressamente o tacitamente il contratto, e lo stesso Sempronio deve lasciarlo libero alla scadenza del termine del contratto principale, anche nel caso in cui il suo contratto di sublocazione avesse previsto una durata più estesa.

Vediamo se il contratto di sublocazione è sempre consentito. No, solo se il contratto di locazione lo autorizza con un’apposita clausola in forma di scrittura privata. Se tale autorizzazione non si ha o se si ha un divieto espresso, il proprietario che si accorga che l’immobile locato sia oggetto di un contratto di sublocazione può agire in tribunale contro l’inquilino, al fine di ottenere la rescissione del contratto, avendo così la possibilità di mandare via di casa sia l’inquilino che il sublocatario. Tuttavia, l’inquilino potrebbe farsi autorizzare con apposita clausola in forma scritta dal proprietario per la sublocazione di tutto l’immobile. Non risulta necessario che il proprietario dia il consenso nei confronti dell’apposita persona, essendo sufficiente che l’autorizzazione valga in favore della sublocazione verso un generico terzo.

Le norme sono più permissive per i casi di sublocazione parziale, in quanto questo contratto diventa possibile anche nei casi in cui nel contratto principale di locazione non compaia niente al riguardo, sempre che non vi sia un divieto espresso. Pertanto, l’inquilino ha la possibilità di sublocare parte dell’immobile, magari per dividere le persone con altre persone, gravando su di esso l’obbligo di comunicazione al proprietario di volta in volta, con annessi dati personali del sublocatario.

A differenza di un contratto di locazione, quello di sublocazione non prevede una durata minima o una massima, essendo possibile per le parti stabilirne liberamente il termine. Resta fermo, tuttavia, quanto detto in precedenza, ovvero che la durata del contratto di sublocazione non può eccedere quella residua del contratto principale. In ogni caso, esso termina alla conclusione di questo. Per il resto, le similitudini sono evidenti, le parti possono concordare il canone di sublocazione, doveri e diritti reciproci, la consegna da parte del sublocatario di un deposito cauzionale. Per ipotesi, nulla vieterebbe, se le condizioni del mercato lo consentissero, all’inquilino di sublocare l’immobile a un canone superiore rispetto a quello che egli versa mensilmente al proprietario. Sarebbe la soluzione ideale, per quanto poco probabile.

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