Contratto di Sublocazione – Fac Simile e Guida

Il contratto di sublocazione si ha quando un inquilino decide di concedere in uso a terzi l’immobile che ha già in locazione. Se il contratto riguarda l’intero immobile, si parla si sublocazione totale, mentre se ha ad oggetto solo una parte di esso, allora siamo nell’ambito di una sublocazione parziale. Si parla anche di subaffitto, ma stiamo attenti a non confondere i due termini, che nel linguaggio comune vengono usati spesso come sinonimi, mentre sul piano giuridico fanno riferimento a due ipotesi diverse. Si dice locazione, infatti, il contratto che ha ad oggetto un bene immobile ad uso residenziale o uno adibito ad uso commerciale, artigianale o industriale. L’affitto riguarda, invece, un bene capace di produrre frutti, come un fondo agricolo o uno stabilimento aziendale.

Le motivazioni di una sublocazione possono essere le più disparate. Si prenda il caso di una coppia che desideri sfruttare parte dell’immobile per racimolare un minimo guadagno con il quale provvedere al pagamento del canone. O a un lavoratore o studente fuori sede, che intende condividere l’immobile con altri per suddividere le spese. In entrambi i casi appena accennati, saremmo in presenza di un contratto di sublocazione parziale. Una sublocazione totale, invece, potrebbe aversi quando l’inquilino non ha più bisogno dell’immobile in cui risiede, ma la scadenza del contratto è ancora lontana nel tempo. Piuttosto che pagare canoni di locazione a vuoto, potrebbe trovare conveniente locare a sua volta l’immobile a terzi, non essendo sempre possibile l’invio della disdetta del contratto in anticipo sulla scadenza al proprietario, essendo questa prevista dalle norme per i casi straordinari, in presenza di giustificato motivo e di eventi imprevedibili al momento della stipula del contratto.

Vediamo cosa accade quando l’inquilino subloca a terzi l’immobile in tutto o in parte. Il sublocatario è tenuto a versare il canone pattuito al locatario, il quale a sua volta continua ad essere soggetto agli obblighi derivanti dal contratto di locazione principale. Indipendentemente dalla durata pattuita per il contratto di sublocazione, questa non può eccedere quella residua del contratto di locazione, per cui l’immobile va riconsegnato al proprietario da parte dell’inquilino e anche dal sublocatario. Esempio, Tizio stipula con Caio un contratto di locazione per la durata di 4 anni, relativo a un appartamento e per il canone mensile di 500 euro. Caio dopo 18 mesi cede a Sempronio l’uso di parte dell’immobile per il canone di 300 euro. Sempronio deve versare a Caio ogni mese 300 euro e Caio deve versare a Tizio mensilmente 500 euro. Al termine dei 4 anni, Caio è tenuto a consegnare l’appartamento a Tizio, salvo che le parti non abbiano rinnovato espressamente o tacitamente il contratto, e lo stesso Sempronio deve lasciarlo libero alla scadenza del termine del contratto principale, anche nel caso in cui il suo contratto di sublocazione avesse previsto una durata più estesa.

Vediamo se il contratto di sublocazione è sempre consentito. No, solo se il contratto di locazione lo autorizza con un’apposita clausola in forma di scrittura privata. Se tale autorizzazione non si ha o se si ha un divieto espresso, il proprietario che si accorga che l’immobile locato sia oggetto di un contratto di sublocazione può agire in tribunale contro l’inquilino, al fine di ottenere la rescissione del contratto, avendo così la possibilità di mandare via di casa sia l’inquilino che il sublocatario. Tuttavia, l’inquilino potrebbe farsi autorizzare con apposita clausola in forma scritta dal proprietario per la sublocazione di tutto l’immobile. Non risulta necessario che il proprietario dia il consenso nei confronti dell’apposita persona, essendo sufficiente che l’autorizzazione valga in favore della sublocazione verso un generico terzo.

Le norme sono più permissive per i casi di sublocazione parziale, in quanto questo contratto diventa possibile anche nei casi in cui nel contratto principale di locazione non compaia niente al riguardo, sempre che non vi sia un divieto espresso. Pertanto, l’inquilino ha la possibilità di sublocare parte dell’immobile, magari per dividere le persone con altre persone, gravando su di esso l’obbligo di comunicazione al proprietario di volta in volta, con annessi dati personali del sublocatario.

A differenza di un contratto di locazione, quello di sublocazione non prevede una durata minima o una massima, essendo possibile per le parti stabilirne liberamente il termine. Resta fermo, tuttavia, quanto detto in precedenza, ovvero che la durata del contratto di sublocazione non può eccedere quella residua del contratto principale. In ogni caso, esso termina alla conclusione di questo. Per il resto, le similitudini sono evidenti, le parti possono concordare il canone di sublocazione, doveri e diritti reciproci, la consegna da parte del sublocatario di un deposito cauzionale. Per ipotesi, nulla vieterebbe, se le condizioni del mercato lo consentissero, all’inquilino di sublocare l’immobile a un canone superiore rispetto a quello che egli versa mensilmente al proprietario. Sarebbe la soluzione ideale, per quanto poco probabile.

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Verbale Riconsegna Immobile Fine Locazione – Guida e Modello

Quando si firma un contratto di locazione di un immobile, il proprietario e l’inquilino concordano diverse clausole, dall’ammontare del canone mensile, alla durata del contratto, passando per la cifra richiesta per il deposito cauzionale iniziale. Questa non può superare le tre mensilità del canone pattuito e viene restituita al termine del contratto, nel caso in cui all’immobile non vengano riscontrati danni causati dall’inquilino.

All’atto della firma del contratto, però, si fa spesso poca attenzione al verbale di consegna dell’immobile, che contrariamente a quanto si pensi, risulta di notevole importanza per evitare possibili futuri disguidi tra le parti. Risulta essere un documento, nel quale si descrive lo stato dell’immobile. Non si pensi che esso sia dovuto solo per i casi di consegna di immobile arredato, perché vale anche quando l’immobile consegnato è disadorno, spoglio. Infatti, in esso bisogna indicare, per esempio, le condizioni in cui versano i pavimenti, le pareti, gli infissi o se sono stati forniti elettrodomestici, bisogna attendere l’allaccio dell’energia elettrica per valutarne il funzionamento.

Questo, perché quando l’immobile sarà riconsegnato dall’inquilino al proprietario, questo redigerà un nuovo verbale e a quel punto potrebbero insorgere discordanze con il verbale precedente. Per esempio, il proprietario potrebbe eccepire il peggiorato stato di un mobile o delle pareti, a parte l’ordinaria usura del tempo.

Ecco, quindi, che, invece che compilare il verbale in maniera svogliata, quasi si trattasse di una stancante formalità burocratica, bisognerebbe prestarvi maggiore attenzione, perché ne vale del nostro interesse. Il proprietario, nei casi più gravi, non solo trattiene dal deposito la somma stimata per i danni subiti, ma potrebbe chiedere l’ulteriore integrazione della stessa, nel caso i danni fossero stimati di valore ancora superiore.

Per questo, bisogna essere molto precisi e accurati nel redigere un verbale di consegna dell’immobile. Per prima cosa, dobbiamo guardare a ogni particolare, anche quello apparentemente meno rilevante. Se trovate il divano con una macchia, persino in un punto nascosto, dovete scriverlo, perché altrimenti la stessa potrebbe esservi addebitata quale frutto di una vostra pretesa incuria. Se le pareti sembrano in buone condizioni, ma la pittura segnala qualche difetto, segnatelo. Se le mattonelle non sono perfettamente lineari in un certo angolo di uno dei vani, prendete nota.

Chiaramente, cercate sempre di riportare anche una descrizione generale dell’immobile, numero dei vani, se viene consegnato arredato o spoglio, se fornito di energia elettrica, di acqua corrente.

Al fine di tirare acqua verso il vostro mulino, cercate anche di farvi furbi con le parole, ovvero non utilizzate mai termini, che esaltino le condizioni in cui versa l’immobile. Se le pareti sono a posto, evitate di descriverle in ottimo stato e limitatevi a buone. Non si tratta di fregare il proprietario, ma di non soccombere potenzialmente alle sue possibili richieste future. Anche perché con il trascorrere degli anni, in genere, 4 o 8, alla riconsegna dell’immobile è quasi automatico che questi si presenti in condizioni meno ottimali di quando vi era stato consegnato, ma il proprietario potrebbe avere la tendenza ad addebitarvi tale peggioramento, quando esso è stato causato dal semplice trascorrere del tempo.

Chiaramente, il verbale alla consegna e quello alla riconsegna dell’immobile verrà redatto sempre in presenza di entrambe le parti, per cui i suggerimenti cui sopra non è detto che possano applicarsi alla lettera, ma la cosa importante è che non firmiate mai, se ritenete che siano state esagerate in positivo le condizioni dell’immobile o di parte di esso. Dovete negoziare anche termine dopo termine, se ciò risulti necessario, specie con certi proprietari apparentemente furbi.

Potreste suddividerlo in capitoli, in uno inserite la descrizione generale dell’immobile, numero vani, pareti, pavimento, infissi, rubinetteria, etc, in un altro lo stato degli eventuali immobili consegnati, oltre che il loro elenco minuzioso, in un altro ancora la sussistenza delle utenze domestiche e possibilmente in uno separato scrivete dettagliatamente quali siano gli elettrodomestici trovati alla consegna.

Lo stesso procedimento sarà necessario quando lascerete l’immobile. In questo caso, sarà il proprietario ad avere tutto l’interesse a descrivere in maniera più negativa possibile le condizioni dell’immobile, specie se questo non dovesse essere più locato, magari perché entrerà in possesso suo o di un familiare. A questo punto, dovrete seguire il ragionamento inverso, ovvero dovete cercare di difendere la realtà, annotando ogni aspetto per le condizioni effettive, senza che ne vengano ingigantiti gli aspetti negativi. Se il divano in pelle sembra sgualcito, fate notare come dopo un certo numero di anni non è possibile trovarlo nel medesimo stato iniziale, perché anche sedendovi sopra qualche volta a settimana, l’usura diventa ovvia.

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Preliminare di Locazione – Guida e Fac Simile

Il preliminare di locazione può essere richiesto dal proprietario dell’immobile o dal potenziale conduttore per scoraggiare l’altra parte dal non adempiere agli impegni assunti. Risulta essere inclusa in esso la fissazione dei termini del contratto che sarà successivamente siglato, come il canone di locazione e la durata.

Analogamente ad altri preliminari, anche quello per la locazione prevede la corresponsione di due tipi di caparra, versata dal promettente o dal promissorio, di cui il danneggiato può godere nel caso che l’altra parte non voglia concludere l’accordo. Parliamo della caparra confirmatoria e di quella penitenziale. La prima è prevista dall’art.1385 del Codice Civile e consente alla parte che l’ha ricevuta di trattenerla nel caso in cui l’altra parte non voglia concludere il contratto, fermo restando che la parte non inadempiente può restituire la somma, chiedendo che l’altra rispetti il preliminare di locazione, adendo le vie giudiziarie.

Diversa è la caparra penitenziale, prevista dall’art.1386 c.c., in qualità di penale garantita nel caso in cui sia consentita la rinuncia alla risoluzione del contratto. La somma viene restituita alla firma del contratto.

In buona sostanza, il preliminare di locazione viene stipulato tra le parti quando manca un certo tempo alla firma del contratto vero e proprio, per cui almeno una delle due potrebbe sentire l’esigenza di tutelarsi contro il rischio di inadempienza. Si pensi al caso di un proprietario di un immobile, che dovendo trasferirsi dopo sei mesi, decide di mettere in locazione l’abitazione in cui risiede al momento, ma chiarendo al potenziale inquilino che essa sarà disponibile solo a distanza di un semestre, appunto. Se i due si accordassero solo verbalmente, ci sarebbe il rischio che il proprietario trovi un altro inquilino disposto a versargli un canone di locazione più alto o che il potenziale inquilino trovi un’altra abitazione a costi più bassu. Per questo, le parti, su sollecitazione anche solo di una di esse, possono convenire di fissare da subito le condizioni contrattuali, ma di stipulare il contratto quando sarà il momento. Per questo motivo il preliminare di locazione diviene molto importante in realtà urbane ad alta densità abitativa, dove gli immobili sono solitamente scarsi rispetto alla domanda e le compravendite, così come le locazioni avvengono in tempi piuttosto rapidi.

Il termine entro il quale il contratto deve essere firmato non rientra tra gli elementi obbligatori del preliminare di locazione. Esso può essere liberamente fissato tra le parti o demandato a un giudice. I vantaggi di una simile pattuizione sono chiari per entrambe le parti. Il proprietario dell’immobile non rischia di vincolarsi a una trattativa, che dopo tempo potrebbe rivelarsi infruttuosa, rinunciando ad altre offerte e magari migliori. Inoltre, lo stesso inquilino evita di restare senza un’abitazione in cui abitare, nel caso in cui il proprietario dell’immobile ci ripensasse, mentre magari ha rinunciato a cercare altre abitazioni, anche potenzialmente dal canone mensile più conveniente. Per il momento abbiamo ipotizzato che il preliminare di locazioni riguardi solo immobili a scopo abitativo, ma il medesimo ragionamento si applica agli immobili commerciali.

 

L’art.1351 c.c. recita che il preliminare è nullo, se non stipulato nella stessa forma del contratto definitivo. Visto che il contratto di locazione deve essere stipulato in forma scritta e registrato presso l’Agenzia delle Entrate, le stesse caratteristiche deve avere anche il preliminare di locazione, che non può aversi verbalmente. Anche questo contratto deve essere registrato, come conferma anche la previsione contenuta nel D.P.R. n.131 del 1986, che garantisce uno sconto alle parti che stipulano un preliminare di locazione, rispetto all’imposta di registro che dovrebbe altrimenti essere versata.

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Disdetta Contratto di Locazione Transitorio – Modello e Guida

In questa pagina mettiamo a disposizione un modello di disdetta contratto di locazione transitorio.

Tra i vari tipi di contratto di locazione, quello a uso transitorio si ha tra il locatore o proprietario dell’immobile e il conduttore o inquilino, relativamente a esigenze diverse da quelle turistiche e per finalità di godimento individuate in modo preciso. L’esempio tipico è quello di uno studente universitario, che non prende in affitto un immobile per risiederci molto tempo, ma generalmente per pochi mesi, essendo residente in una località distante e dovendo frequente un corso universitario. Lo stesso dicasi per un lavoratore in trasferta, inviato dalla propria azienda in una sede distante dalla propria abitazione per un periodo limitato. Nemmeno in questo caso l’inquilino desidera prendere in affitto l’immobile per un periodo esteso.

Dunque, le nuove norme hanno regolamentato una tipologia contrattuale prima esistente nei fatti, ma non per il legislatore e che spesso portava a difficoltà nell’applicare le giuste regole alla fattispecie. La legge prescrive una durata minima di 1 mese e una massima di 18 mesi. Se il contratto di locazione transitorio prevede una durata inferiore al mese, la clausola è nulla e la durata viene automaticamente elevata a un mese. Se, al contrario, il contratto prevede una durata superiore ai 18 mesi, la clausola è sempre nulla e la durata della locazione transitoria viene abbassata nella misura massima di 18 mesi.

Attenzione alla stipula del contratto. Già all’atto della fissazione della durata, le parti devono tenere bene in mente quale sarà il periodo necessario per la locazione dell’immobile, anche se il contratto è rinnovabile alla scadenza, ma a patto che l’inquilino specifichi le ragioni per le quali richiede il rinnovo. Questo si ha per impedire che le parti mascherino altre tipologie contrattuali con il più flessibile contratto di locazione a uso transitorio.

Fra gli elementi che il contratto deve necessariamente contenere ci sono le generalità delle parti, la descrizione dell’immobile, l’indicazione dell’importo del canone, le modalità di versamento, la durata della locazione, l’espresso riferimento all’esigenze transitoria dell’immobile, che deve essere provata da idonea documentazione da allegare al contratto, la dichiarazione del conduttore con la quale si fa presente di avere ricevuto le informazioni attestanti la prestazione energetica, in mancanza della quale le parti sono tenute al pagamento di una sanzione amministrativa.

Attenzione, nel caso in cui dal contratto non risultasse l’attestazione dell’esigenza temporanea dell’immobile, esso sarebbe automaticamente convertito in un contratto di locazione ordinario dalla durata di 4 anni e rinnovabile per altri 4 anni.

La comunicazione della disdetta non è necessaria in questo tipo di contratto, perché essa si ha in automatico alla scadenza del periodo di locazione previsto. Tuttavia, se le ragioni della transitorietà della locazione erano state poste dal locatore, queste devono essere confermate prima della scadenza, altrimenti se il conduttore permane nell’immobile, il contratto diventa soggetto alla disciplina ordinaria, quella che prevede una durata di 4 anni e rinnovabile in altri 4 anni.

Altro motivo di attenzione deve essere il comportamento del locatore, nel caso in cui avesse addotto a ragione della transitorietà del contratto di locazione un determinato uso dell’immobile. Se egli comunica al conduttore il perdurare dell’esigenza transitoria ed entro 6 mesi non adibisce l’immobile all’uso dichiarato, il contratto sarà trasformato automaticamente in uno ordinario della durata di 4 + 4 anni oppure il proprietario sarà tenuto al risarcimento di un numero massimo di 36 mensilità di canone in favore dell’inquilino.

Quanto all’importo del canone, esso è liberamente determinato dalle parti, tranne in alcune zone dove è soggetto ad alcune limitazioni. Si tratta delle aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania, nonché i comuni limitrofi e i capoluoghi di provincia. In queste zone, il canone massimo per metro quadrato è fissato dagli accordi territoriali stipulati dalle associazioni in rappresentanza degli inquilini e quelle dei proprietari. In genere, gli accordi prevedono tariffe differenziate di quartiere in quartiere, in modo da rispondere alle effettive esigenze del mercato.

Il pagamento del canone deve, inoltre, avvenire in modalità differente dal denaro contante, in modo da risultare tracciabile.

Vediamo cosa succede, infine, se il conduttore intende recedere preventivamente dal contratto di locazione transitorio. In genere, questi dovrà comunicarlo al proprietario con una lettera raccomandata non meno di 6 mesi prima, ma visto che le norme intendono tutelare l’inquilino, è consentito un preavviso di durata inferiore, minimo 1 mese prima della data di efficacia della disdetta, se il contratto ha una durata non superiore ai 6 mesi, di 3 mesi se esso è superiore ai 12 mesi. Gli studenti universitari hanno la facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi con un preavviso minimo di 3 mesi. In ogni caso, resta fermo che il canone dovrà essere pagato fino al giorno in cui si gode l’immobile.

Il fac simile di disdetta messo a disposizione è molto semplice da utilizzare, basta infatti scaricare il documento e modificarlo inserendo i dati richiesti. I dati da inserire sono quelli relativi al contratto, all’immobile e alla data da cui la disdetta è valida.

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Modello RLI – Guida e Fac Simile da Compilare

I contratti di locazione degli immobili vanno registrati entro trenta giorni dalla loro stipula o dal primo pagamento del canone, se antecedente alla stipula. Vediamo adesso come si compila il modello Rli, quello per la registrazione dei contratti di affitto degli immobili, appunto, contenente le novità in vigore dal 3 febbraio del 2014.

Il modello si presenta con un frontespizio, nel quale devono essere inserite le informazioni relative al trattamento dei dati personali, alla tipologia del contratto, alla data di stipula e alla durata del contratto stesso.

Successivamente troviamo una sezione dedicato ad altri aspetti inerenti sempre il contratto, quali la registrazione, la proroga, le eventuali fattispecie riguardanti le cessioni e risoluzioni, nonché la parte relativa all’intermediario che si occuperà dell’invio telematico del modello. Questi dovrà essere utilizzato anche per passare annualmente, qualora il proprietario lo ritenesse conveniente, dal regime fiscale ordinario (quello che sottopone i canoni riscossi nell’anno d’imposta alle aliquote Irpef, in sede di dichiarazione dei redditi) alla cedolare secca (il versamento forfetario dell’imposta, pari al 21% dei canoni riscossi nell’anno d’imposta o al 10%, se trattasi di contratto a canone concordato, indipendentemente dall’entità del reddito dichiarato).

Nel quadro B vanno inseriti i dati relativi sia al proprietario dell’immobile che all’inquilino. Successivamente, nel quadro C, vanno indicati, invece, i dati relativi all’immobile oggetto della locazione, avente la visura catastale.

Segue il quadro D, dove vanno indicati sia la tipologia della locazione che l’eventuale regime fiscale di riferimento, ovvero se ci si avvale del regime ordinario o della cedolare secca. La scelta può essere mutata ogni anno, perché per quanto sopra accennato, essa dipenderà essenzialmente dalla convenienze dell’uno o dell’altro regime, in base al reddito dichiarato. In realtà, dopo le ultime modifiche relative, in particolare, al maggiore beneficio previsto per i proprietari che locano l’immobile con un contratto a canone concordato, olotre che all’abbassamento delle detrazioni ammesse sui canoni riscossi (passate dal precedente 15% all’attuale 5%), è quasi automatico ipotizzare la maggiore convenienza del regime della cedolare secca.

Quanto alla presentazione del modello Rli, essa può avvenire o recandosi direttamente presso la filiale dell’Agenzia delle Entrate, oppure avvalendosi di intermediari abilitati agli invii telematici, come Caf, commercialisti, etc., ma in questo secondo caso ci si deve avvalere o della procedura semplificata, che non implica necessariamente che le parti debbano produrre la copia del contratto, oppure di quella ordinaria.

La procedura semplificata può essere utilizzata quando il numero dei locatori e dei conduttori è inferiore a 3, quando si ha una sola unità abitativa e quando il numero delle pertinenze non supera le 3 unità e, poi, quando tutti gli immobili locati hanno una rendita catastale autonoma, quando il contratto di locazione non fissa condizioni diverse da quelle inerenti i diritti e i doveri relativi all’affitto, quando il contratto è stipulato tra persone fisiche, quindi, che non locano l’immobile a scopo diversi da quello abitativo, esercizio di un’attività commerciale, professionale, industriale, artigianale, turistico.

Il nuovo modello Rli sostituisce il modello 69, ma limitatamente ad alcuni casi, ovvero per le richieste di registrazione dei contratti di locazione degli immobili e di affitto di beni immobili; per le proroghe, le cessioni e le risoluzioni dei contratti di locazione e di affitto di beni immobili; per la comunicazione dei dati catastali; per l’esercizio o la revoca dell’opzione della cedolare secca; per le denunce relative ai contratti di locazione non registrati, o relativi alla previsione di un canone mensile superiore a quello dichiarato in sede di registrazione o ai comodati fittizi.

Relativamente a quest’ultimo punto, va notato come sia molto rischioso per il proprietario dell’immobile non procedere alla registrazione del contratto entro i termini fissati dalla legge. Se l’inquilino denunciasse il locatore per l’affitto in nero, quest’ultimo sarebbe, anzitutto, tenuto al pagamento di sanzioni, pari al 120-140% dell’omessa imposta di registrazione del contratto, al 200-400% della maggiore imposta dovuta sul canone non dichiarato e al 30% dell’imposta di registrazione evasa, nel caso di pagamento tardivo.

Ma non finisce qui. La vera sanzione a cui il proprietario sarebbe sottoposto sarebbe ben più salata. In effetti, la legge prevede un sostanzioso beneficio per l’inquilino che provi che il contratto di locazione dell’immobile non sia stato registrato o che sia stato dichiarato un canone inferiore a quello effettivamente stipulato tra le parti. Esso consiste nell’assicurargli per la durata residua del contratto un canone annuo non superiore a 3 volte la rendita catastale dell’immobile.

Poniamo, per esempio, che l’immobile abbia una rendita catastale di 500 euro e che l’inquilino pagasse mensilmente un canone di 350 euro. Con la denuncia, egli non dovrebbe pagare più di 1.500 euro all’anno, ossia 125 euro al mese, poco più di un terzo di prima. Non solo, il proprietario potrà aumentare ogni anno il canone del 75% dell’indice di rivalutazione dell’Istat, quando sarebbe previsto altrimenti il 100%, nei casi di contratto di locazione a canone libero.

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