Preliminare di Locazione – Guida e Fac Simile

Il preliminare di locazione può essere richiesto dal proprietario dell’immobile o dal potenziale conduttore per scoraggiare l’altra parte dal non adempiere agli impegni assunti. Risulta essere inclusa in esso la fissazione dei termini del contratto che sarà successivamente siglato, come il canone di locazione e la durata.

Analogamente ad altri preliminari, anche quello per la locazione prevede la corresponsione di due tipi di caparra, versata dal promettente o dal promissorio, di cui il danneggiato può godere nel caso che l’altra parte non voglia concludere l’accordo. Parliamo della caparra confirmatoria e di quella penitenziale. La prima è prevista dall’art.1385 del Codice Civile e consente alla parte che l’ha ricevuta di trattenerla nel caso in cui l’altra parte non voglia concludere il contratto, fermo restando che la parte non inadempiente può restituire la somma, chiedendo che l’altra rispetti il preliminare di locazione, adendo le vie giudiziarie.

Diversa è la caparra penitenziale, prevista dall’art.1386 c.c., in qualità di penale garantita nel caso in cui sia consentita la rinuncia alla risoluzione del contratto. La somma viene restituita alla firma del contratto.

In buona sostanza, il preliminare di locazione viene stipulato tra le parti quando manca un certo tempo alla firma del contratto vero e proprio, per cui almeno una delle due potrebbe sentire l’esigenza di tutelarsi contro il rischio di inadempienza. Si pensi al caso di un proprietario di un immobile, che dovendo trasferirsi dopo sei mesi, decide di mettere in locazione l’abitazione in cui risiede al momento, ma chiarendo al potenziale inquilino che essa sarà disponibile solo a distanza di un semestre, appunto. Se i due si accordassero solo verbalmente, ci sarebbe il rischio che il proprietario trovi un altro inquilino disposto a versargli un canone di locazione più alto o che il potenziale inquilino trovi un’altra abitazione a costi più bassu. Per questo, le parti, su sollecitazione anche solo di una di esse, possono convenire di fissare da subito le condizioni contrattuali, ma di stipulare il contratto quando sarà il momento. Per questo motivo il preliminare di locazione diviene molto importante in realtà urbane ad alta densità abitativa, dove gli immobili sono solitamente scarsi rispetto alla domanda e le compravendite, così come le locazioni avvengono in tempi piuttosto rapidi.

Il termine entro il quale il contratto deve essere firmato non rientra tra gli elementi obbligatori del preliminare di locazione. Esso può essere liberamente fissato tra le parti o demandato a un giudice. I vantaggi di una simile pattuizione sono chiari per entrambe le parti. Il proprietario dell’immobile non rischia di vincolarsi a una trattativa, che dopo tempo potrebbe rivelarsi infruttuosa, rinunciando ad altre offerte e magari migliori. Inoltre, lo stesso inquilino evita di restare senza un’abitazione in cui abitare, nel caso in cui il proprietario dell’immobile ci ripensasse, mentre magari ha rinunciato a cercare altre abitazioni, anche potenzialmente dal canone mensile più conveniente. Per il momento abbiamo ipotizzato che il preliminare di locazioni riguardi solo immobili a scopo abitativo, ma il medesimo ragionamento si applica agli immobili commerciali.

L’art.1351 c.c. recita che il preliminare è nullo, se non stipulato nella stessa forma del contratto definitivo. Visto che il contratto di locazione deve essere stipulato in forma scritta e registrato presso l’Agenzia delle Entrate, le stesse caratteristiche deve avere anche il preliminare di locazione, che non può aversi verbalmente. Anche questo contratto deve essere registrato, come conferma anche la previsione contenuta nel D.P.R. n.131 del 1986, che garantisce uno sconto alle parti che stipulano un preliminare di locazione, rispetto all’imposta di registro che dovrebbe altrimenti essere versata.

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Cauzione Affitto

Quando il proprietario di un immobile e l’inquilino stipulano un contratto di affitto, il primo è solito richiedere al secondo il deposito di una cauzione, anche detta deposito cauzionale. Si tratta di una somma di denaro, che l’inquilino deve versare al proprietario, oltre al canone di locazione per il primo mese. La legge pone un limite di tre mensilità, sia che si tratti di un immobile locato a scopo abitativo che commerciale.

Come suggerisce la stessa espressione, la cauzione tutela il proprietario o locatore da eventuali danni provocati dall’inquilino e riscontrati alla riconsegna dell’immobile, così come da eventuali inadempimenti contrattuali. In altre parole, è una somma di denaro, che il proprietario richiede all’inizio del contratto per tutelarsi da eventuali spese accusate per danni provocati dall’inquilino o per altri inadempimenti, come il mancato versamento di una o più mensilità di canone.

La cauzione va restituita all’inquilino al termine del contratto, sempre che l’immobile sia risultato privo di danni da parte di questo e che siano stati versati tutti i canoni mensili, come da accordo. In genere, accade che il proprietario di fatto esenta l’inquilino dal pagamento delle ultime mensilità di canone, in modo da scontare la restituzione della cauzione. Per esempio, supponiamo che Tizio abbia concesso un immobile in locazione a Caio per un canone mensile di 500 euro e che abbia preteso all’inizio del contratto il versamento di una cauzione di 2000 euro, pari a 4 mensilità, l’importo massimo previsto dalle norme.

Entro sei mesi dal termine del contratto di quattro anni, l’inquilino invia una comunicazione al proprietario, con la quale lo avvisa di non volere rinnovare il contratto alla scadenza pattuita. Il proprietario prende atto della decisione e dopo un’eventuale ispezione presso l’immobile, accertatosi che non siano stati subiti danni e avendo l’inquilino sempre rispettato i termini contrattuali, compenserà gli ultimi quattro mesi di canone con la cauzione versata.

Attenzione, perché la cauzione matura gli interessi legali in favore dell’inquilino, che ha effettuato il deposito. Questi gli vanno versati al termine di ogni anno, ma se così non fosse, il proprietario è tenuto a corrisponderli in un’unica soluzione al termine del contratto. E non è possibile sul piano contrattuale derogare a tale previsione normativa. Il legislatore ha inteso così tutelare la posizione dell’inquilino, che si suppone essere la parte contraente debole, il quale versando la cauzione, si è privato per un determinato arco di tempo di denaro, che avrebbe potuto fruttargli interessi.

Nell’esempio sopra riportato, se l’interesse legale è stato fissato per un certo anno dal Ministero di economia e finanze al 2%, il proprietario è tenuto a versare nell’anno specifico all’inquilino 0,02 x 1.500 = 30 euro. Al limite, potrà detrarre la somma dall’ultimo canone mensile di ogni anno, in modo da compensare le prestazioni.

Vediamo cosa accade, invece, se il proprietario ritiene di avere diritto a trattenere la cauzione, avendo subito danni per colpa o dolo dell’inquilino. Egli non può ugualmente agire personalmente, dovrà restituire lo stesso la somma alla controparte contrattuale, salvo rivolgersi al giudice, dimostrando di avere diritto alla mancata restituzione. Risulta essere evidente, che se il giudice accertasse che i danni subiti dal proprietario ammontassero a un valore superiore a quello della cauzione, la differenza dovrà essere sborsata dall’inquilino. Viceversa, se il danno fosse inferiore alla cauzione versata, la differenza dovrà essere restituita dal proprietario all’inquilino.

Se l’inquilino non ha versato tutti i canoni di affitto, però, la cauzione potrebbe essere trattenuta in tutto o in parte a titolo di compensazione.

Se il proprietario non restituisce il deposito cauzionale, l’inquilino può agire sul piano legale, chiedendo al giudice di emettere un decreto ingiuntivo, con cui obbligare la controparte contrattuale per adempiere all’obbligazione. Il termine di prescrizione previsto per la richiesta della restituzione è quello ordinario di diecianni.

Vediamo cosa accade, poi, se il proprietario, a contratto di locazione in corso, ha rivenduto l’immobile a terzi. L’acquirente, ovvero il nuovo proprietario, dovrà ugualmente restituire la cauzione all’inquilino, nonostante questa sia stata riscossa dal proprietario cedente. Dunque, l’inquilino non perderà il diritto a riappropriarsi della somma di denaro sborsata all’atto di stipulazione del contratto. Certo, il nuovo proprietario potrebbe lamentare di dovere restituire un importo mai riscosso, ma ciò rientra nei suoi rapporti con il precedente proprietario. All’atto della vendita dell’immobile, infatti, la somma corrispondente alla cauzione versata, rappresentando di fatto un debito addossato all’immobile, dovrebbe essere detratta dal prezzo della compravendita. Se il vecchio proprietario ha nascosto il versamento della cauzione da parte dell’inquilino, l’acquirente ha titolo per rivalersi sul venditore, anche se va precisato che il versamento della cauzione risulta dal contratto di locazione, tra i documenti a cui ha accesso chi acquista un immobile.

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Riduzione Canone di Locazione

Se c’è un settore dell’economia italiana, ma lo stesso dicasi per gli altri paesi europei e il Nord America, che ha risentito pesantemente della crisi economica, questo è quello immobiliare. Molte famiglie, avendo perso il lavoro o subito una riduzione dell’orario di lavoro, si sono viste costrette a risparmiare, comprimendo i consumi non essenziali e spesso dovendo rinunciare a pagare puntualmente il canone di locazione dell’immobile in cui abitano.

Una situazione drammatica, i cui effetti si sono riversati anche sui proprietari delle seconde abitazioni, che spesso grazie all’affitto sbarcano il lunario o arrotondano lo stipendio. Vediamo come superare una situazione del genere. Da un lato vi è l’interesse dell’inquilino a godere di una certa elasticità nei pagamenti, dall’altro il proprietario non può permettersi di non ricevere il pagamento del canone per diversi mesi, essendo l’immobile, peraltro, gravato da una tassazione abbastanza elevata e aumentata negli ultimi anni.

Ecco, allora, che la soluzione ideale potrebbe essere per entrambi di concordare una riduzione del canone di locazione. Per quanto potrebbe sembrare una perdita dal punto di vista del proprietario, spesso, invece, potrebbe tramutarsi in un vantaggio concreto, perché l’alternativa sarebbe insistere per il pagamento del canone pattuito al 100%, ma con il risultato di vedersi saltare puntualmente le scadenza, non riscuotendo nulla.

A questo punto, vi spieghiamo come fare e vi daremo qualche informazione sul piano legale. Molti proprietari, infatti, temono che la riduzione del canone dia origine formalmente a un nuovo contratto di locazione, con tutti gli oneri fiscali e non annessi. State tranquilli, perché non è così. La Cassazione ha stabilito dal 2003 che la riduzione del canone non origina un nuovo contratto, che non si è in presenza di una novazione, ma semplicemente si tratta di modificare una delle diverse condizioni contrattuali stipulate dalle parti.

Nel concreto, il proprietario non deve temere che dopo avere ridotto l’importo del canone mensile all’inquilino, il contratto inizi a decorrere da quella data e che, quindi, i famosi 4 + 4 anni si rinnovino automaticamente. Il contratto vigente resta valido in tutte le condizioni, tranne che per quella che le parti intendono modificare, ovvero l’importo del canone. Dunque, se il contratto sta per scadere tra 10 mesi, esso scadrà proprio in quel termine.

Detto questo, visto che il contratto di locazione deve godere sempre della forma scritta, anche tutti i successivi accordi modificativi devono possedere questa forma, quindi, devono essere registrati nero su bianco. Non è necessaria una formula particolare, sempre che si richiamino gli estremi del contratto a cui fa riferimento. Dobbiamo precisare che un simile accordo vale non solo per un immobile a scopo abitativo, ma anche per uno a uso commerciale. Sappiamo quanti imprenditori, artigiani e commercianti, a causa della crisi, non siano stati più, negli ultimi anni, in grado di pagare il canone di locazione e siano stati costretti a chiudere.

La variazione può essere anche in aumento, ovvero per una qualche ragione, le parti concordano che effettivamente sarebbe necessario aumentare il canone, per esempio, perché si è registrata dalla data di registrazione del contratto un’inflazione particolarmente alta e imprevista. La riduzione del canone, poi, può essere limitata a un solo periodo, prevedendo l’impegno dell’inquilino di tornare a pagare il precedente importo pattuito, una volta trascorsa la fase, durante la quale beneficerà del taglio. Ciò, per esempio, può avvenire, perché il proprietario prende atto di una difficoltà temporanea dell’inquilino, legata a alcune spese impreviste o alla perdita del posto di lavoro, consentendogli di pagare di meno per alcuni mesi o per qualche anno.

La variazione del canone comporta qualche conseguenza per i contratti a uso diverso di quello abitativo, con riferimento all’eventuale indennità per la perdita di avviamento commerciale, che chiaramente muterà in proporzione e sarà dovuta al conduttore al termine della locazione.

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la riduzione del canone di locazione non deve necessariamente essere comunicata, tranne che l’evento non sia stipulato in forma di atto pubblico o di scrittura privata.

Tuttavia, la riduzione implica un abbassamento della base imponibile ai fini dell’imposta di registro e delle imposte dirette, Irpef o cedolare secca. Sarà, quindi, convenienza proprio del proprietario dell’immobile comunicarlo al Fisco, ma a tale fine va presentato l’atto di modifica del contratto originario con il versamento dell’imposta di registro nella misura fissa di 67 euro e dell’imposta di bollo nella misura di 16 euro per ogni foglio del nuovo accordo. Risulta essere importante aggiungere che il nuovo atto, contenente la variazione del canone di locazione, deve possedere data certa per essere opponibile a terzi. Infine, si tenga conto che nel caso di riduzione del canone di locazione, il proprietario beneficerà di un parziale sollievo sul fronte fiscale, mentre l’inquilino, se gode delle detrazioni Irpef, subirà un taglio.

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Affitto con Riscatto – Informazioni Utili

Sono molti gli italiani vorrebbero comprare casa, ma non hanno la possibilità di anticipare alla banca la quota di liquidità richiesta per l’accensione di un mutuo. In tutti questi casi, fino a oggi non era possibile comprare un immobile, a meno di non essere già in possesso della somma necessaria per concludere l’affare. Negli ultimi tempi, però, anche in Italia sta prendendo piede la formula dell’affitto con riscatto, traduzione non letterale dell’inglese rent to buy, che alcune catene immobiliari stanno da mesi offrendo come soluzione, per consentire ai clienti di acquistare casa, anche se non dispongono nell’immediato della cifra.

Adesso, però, vediamo di preciso come funziona. L’affitto con riscatto è una formula, che consiste nel concordare con il venditore di un immobile, solitamente un costruttore, un contratto di affitto, il cui canone mensile risulti maggiorato rispetto a quello usualmente pagato dall’inquilino per un immobile dalle medesime caratteristiche. In genere, si tratta di un importo di circa il 30% superiore. Si stabilisce che dopo un certo numero di anni, le parti possano prevedere la compravendita dell’immobile a un determinato prezzo. In quel caso, il venditore scomputerà dal prezzo di acquisto il valore, parziale o totale, delle rate mensili già pagate dall’inquilino in qualità di canone.

Pertanto il primo si sarà assicurato con un certo anticipo la vendita dell’immobile o, in ogni caso, lo avrà verosimilmente affittato a un canone superiore a quello di mercato, mentre l’inquilino avrà avuto la possibilità di guadagnare tempo, magari al fine di accumulare la liquidità necessaria per saldare il versamento o per contrarre il mutuo possibilmente a condizioni migliori di quelle che avrebbe ottenuto all’atto di stipulazione del contratto.

Facciamo un esempio, Tizio stipula con Caio un contratto di affitto con riscatto, che prevede la facoltà o l’obbligo dopo 5 anni per il primo di acquistare l’immobile a 150.000 euro. Nel frattempo, Tizio verserà a Caio un canone mensile di 600 euro. Calcolando che nei 5 anni saranno versati complessivamente 36000 euro, 600 x 60 mesi, il saldo sarà pari, nel caso del riscatto dell’immobile, a 150.000 – 36.000 = 114.000 euro.

Poniamo che nei cinque anni i tassi applicati dalle banche ai mutui casa siano diminuiti. Tizio avrà l’opportunità di contrarne uno a condizioni più favorevoli di quelle che sarebbero state 5 anni prima. Inoltre, alla banca potrebbe non essere necessario più anticipare alcunché, dato che il mutuo dovrebbe essere finanziato per un valore ben più basso del prezzo di compravendita. Nell’esempio sopra citato, avremmo bisogno solamente del 76% del prezzo dell’immobile, il cui valore di mercato potrebbe essere persino lievitato nei 5 anni, per cui la banca si troverebbe a finanziare a condizioni potenzialmente molto meno rischiose, avendo un margine di garanzia abbastanza ampio.

Ma alla scadenza pattuita, vediamo cosa succede se l’inquilino non intende riscattare l’immobile. A tale proposito vanno distinti due casi. Il primo riguarda la tipologia dell’affitto con opzione di vendita futura. In questo caso, l’inquilino non ha alcun obbligo di acquisto, ma il venditore potrà decidere di trattenere i canoni nel frattempo versatigli, pur in continuazione del contratto di locazione.

Diverso è il caso del contratto di affitto con riserva di proprietà. Qui sussiste un obbligo di acquisto alla scadenza pattuita, ma se l’inquilino non riscatta l’immobile, il proprietario potrà decidere di tornare in possesso dello stesso, anche se dovrà rimborsare al primo i canoni incassati, pur conservando il diritto al risarcimento del danno.

Pertanto, si consiglia di scegliere con oculatezza, magari assistito da un professionista del settore, la tipologia di contratto da stipulare, al fine di evitare di imbattersi in sgradite sorprese alla scadenza del periodo previsto.

L’affitto con riscatto è, quindi, una forma apparentemente conveniente per cercare di acquistare un immobile, pur senza possedere immediatamente la liquidità occorrente, ma avendo una prospettiva positiva in tal senso.

Non è detto che sia sempre conveniente. Pensiamo ai tassi dei mutui. Se crescessero dal momento in cui stipuliamo il contratto a quello in cui effettuiamo il riscatto dell’immobile, ci troveremmo a dovere contrarre un mutuo a condizioni peggiori di quelle precedenti. Lo stesso dicasi, per esempio, se il valore di mercato dell’immobile dovesse scendere nel frattempo, vuoi per una crisi del mercato o per qualsivoglia dinamica relativa all’area in cui la casa è ubicata. Anche in questo caso dovremmo acquistare a condizioni sfavorevoli di quelle che si presentavano all’atto della contrazione dell’affitto, perché pagheremmo l’immobile a un prezzo più elevato del suo valore attuale.

Se la prima ipotesi è un rischio reale e diffuso, meno probabile appare nel nostro paese quello di un calo dei valori immobiliari negli anni, fatta eccezione per gli anni successivi allo scoppio della crisi finanziaria del 2008, in cui effettivamente si riscontra un forte calo per la crisi attraversata dal settore.

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Tasi e Contratto di Locazione

La Tasi è la tassa sui servizi indivisibili, nata nel 2013 dal disfacimento della ex IMU, l’imposta municipale unica gravante sugli immobili, ma rispetto alla quale non si configura quale semplice erede, presentando differenze sostanziali di impostazione.

Come indica la stessa denominazione, per tassa sui servizi indivisibili si intende un contributo parziale che il contribuente è chiamato a versare per il pagamento di quei servizi erogati dai comuni e il cui costo non può essere sostenuto dai cittadini in base all’uso effettivo, trattandosi di beni e servizi goduti dall’insieme della collettività. Si pensi all’illuminazione pubblica, che aldilà del fatto che un cittadino ne usufruisca o meno in una determinata strada o quartiere, è di fatto a disposizione di tutti senza possibilità di esclusione.

Non esisterebbe un criterio oggettivo per ripartire tali costi tra i contribuenti. In teoria, ad esempio, si potrebbe semplicemente suddividere gli oneri in modo perfettamente eguale tra i residenti di un comune. Ma la soluzione sarebbe iniqua da un punto di vista sociale, perché ricchi e poveri pagherebbero esattamente la stessa somma per il medesimo servizio.

La Tasi cerca di risolvere questo dilemma, sebbene non possiamo certamente affermare che la soluzione individuata dal legislatore sia stata tra le migliori. Il criterio trovato è il seguente: parte dei costi indivisibili sostenuti dagli enti locali sarà ripartita tra i contribuenti residenti, sulla base della rendita catastale degli immobili posseduti.

Già questo ci indica che il godimento del servizio è qui del tutto sganciato dal criterio con cui esso viene pagato.

C’è una grande differenza con l’ex IMU, mentre quella era sostenuta dal proprietario dell’immobile, qui si rende possibile il contributo anche dell’inquilino o di colui che ne dispone in comodato d’uso. Tuttavia, viene fissato per legge il limite massimo del 30% a carico di questi ultimi, anche se nella fattispecie concreta è molto probabile che la percentuale a carico del possessore dell’immobile sia molto più bassa; in molti casi, i comuni l’hanno abbassata a circa il 10%, il che riduce notevolmente l’aggravio per gli inquilini, che devono già fronteggiare il costo del canone mensile. Tale spostamento del carico fiscale sul proprietario è frutto della consapevolezza degli amministratori locali dell’impatto che una tale misura sta avendo sui contribuenti, specie su quanti con l’ex IMU non erano tenuti al pagamento dell’imposta.

L’aggravio è spesso del tutto azzerato, se si considera che la maggior parte dei comuni esenta il contribuente dal pagamento della Tasi, nel caso in cui l’importo dovuto sia inferiore ai 12 euro. Dunque, se ipotizziamo che un comune carica gli inquilini residenti solo per il 10% dell’importo complessivo, affinché questi contribuiscano, è necessario che la Tasi risulti essere almeno pari a 120 euro. Il discorso varia a seconda delle percentuali previste.

Qualche precisazione su una tassa dagli aspetti ancora per lo più ignoti, essendo agli esordi. Tra proprietario e inquilino non esiste alcuna solidarietà passiva, nel senso che se l’inquilino non paga la sua quota, se spettante, il primo non è tenuto al versamento in solido. Ciascuno resta obbligato limitatamente alla sua parte. Al contrario, quando risultano proprietari dell’immobile più soggetti, questi restano obbligati in solido tra di loro, nel senso che se uno non paga la sua quota, fissata in percentuale della proprietà detenuta, gli altri dovranno farlo in sua vece, salvo avere diritto di rivalersi sull’inadempiente.

Anche il comodatario è tenuto a partecipare al pagamento della Tasi, a esclusione di due fattispecie: uno, quando il comodante è il genitore e il comodatario è il figlio, limitatamente alla rendita catastale fino al valore di 500 euro, due, quando il nucleo familiare del comodatario ha un reddito Isee non superiore a 15.000 euro.

Le differenze tra comune e comune possono essere consistenti. Si consiglia, pertanto, di affidarsi a un Caf o di seguire gli aggiornamenti sul sito del comune, in modo da verificare le modalità di calcolo nello specifico della Tasi, le cui aliquote variano a seconda che si tratti di prima o seconda casa o di altra tipologia di immobile.

Nel caso di una prima casa, l’aliquota applicata è generalmente molto inferiore a quella deliberata per le seconde abitazioni, così come possono essere previste detrazioni, che in molti casi sono legate al numero dei componenti del nucleo familiare, in altri possono essere fisse. In ogni caso, l’importo finale viene abbattuto.

In genere, è possibile procedere al calcolo sul sito del comune, dal quale potrà essere scaricato il modello F24, che servirà per effettuare il pagamento alle poste.

Il calcolo deve essere eseguito, nel caso di comproprietà, tenendo in considerazione la percentuale di proprietà di ciascuno, anche se si tratta di 2 coniugi. Infine, fare attenzione alle percentuali previste a carico degli inquilini e all’importo minimo accettato come versamento.

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