Tasi e Contratto di Locazione

La Tasi è la tassa sui servizi indivisibili, nata nel 2013 dal disfacimento della ex IMU, l’imposta municipale unica gravante sugli immobili, ma rispetto alla quale non si configura quale semplice erede, presentando differenze sostanziali di impostazione.

Come indica la stessa denominazione, per tassa sui servizi indivisibili si intende un contributo parziale che il contribuente è chiamato a versare per il pagamento di quei servizi erogati dai comuni e il cui costo non può essere sostenuto dai cittadini in base all’uso effettivo, trattandosi di beni e servizi goduti dall’insieme della collettività. Si pensi all’illuminazione pubblica, che aldilà del fatto che un cittadino ne usufruisca o meno in una determinata strada o quartiere, è di fatto a disposizione di tutti senza possibilità di esclusione.

Non esisterebbe un criterio oggettivo per ripartire tali costi tra i contribuenti. In teoria, ad esempio, si potrebbe semplicemente suddividere gli oneri in modo perfettamente eguale tra i residenti di un comune. Ma la soluzione sarebbe iniqua da un punto di vista sociale, perché ricchi e poveri pagherebbero esattamente la stessa somma per il medesimo servizio.

La Tasi cerca di risolvere questo dilemma, sebbene non possiamo certamente affermare che la soluzione individuata dal legislatore sia stata tra le migliori. Il criterio trovato è il seguente: parte dei costi indivisibili sostenuti dagli enti locali sarà ripartita tra i contribuenti residenti, sulla base della rendita catastale degli immobili posseduti.

Già questo ci indica che il godimento del servizio è qui del tutto sganciato dal criterio con cui esso viene pagato.

C’è una grande differenza con l’ex IMU, mentre quella era sostenuta dal proprietario dell’immobile, qui si rende possibile il contributo anche dell’inquilino o di colui che ne dispone in comodato d’uso. Tuttavia, viene fissato per legge il limite massimo del 30% a carico di questi ultimi, anche se nella fattispecie concreta è molto probabile che la percentuale a carico del possessore dell’immobile sia molto più bassa; in molti casi, i comuni l’hanno abbassata a circa il 10%, il che riduce notevolmente l’aggravio per gli inquilini, che devono già fronteggiare il costo del canone mensile. Tale spostamento del carico fiscale sul proprietario è frutto della consapevolezza degli amministratori locali dell’impatto che una tale misura sta avendo sui contribuenti, specie su quanti con l’ex IMU non erano tenuti al pagamento dell’imposta.

L’aggravio è spesso del tutto azzerato, se si considera che la maggior parte dei comuni esenta il contribuente dal pagamento della Tasi, nel caso in cui l’importo dovuto sia inferiore ai 12 euro. Dunque, se ipotizziamo che un comune carica gli inquilini residenti solo per il 10% dell’importo complessivo, affinché questi contribuiscano, è necessario che la Tasi risulti essere almeno pari a 120 euro. Il discorso varia a seconda delle percentuali previste.

Qualche precisazione su una tassa dagli aspetti ancora per lo più ignoti, essendo agli esordi. Tra proprietario e inquilino non esiste alcuna solidarietà passiva, nel senso che se l’inquilino non paga la sua quota, se spettante, il primo non è tenuto al versamento in solido. Ciascuno resta obbligato limitatamente alla sua parte. Al contrario, quando risultano proprietari dell’immobile più soggetti, questi restano obbligati in solido tra di loro, nel senso che se uno non paga la sua quota, fissata in percentuale della proprietà detenuta, gli altri dovranno farlo in sua vece, salvo avere diritto di rivalersi sull’inadempiente.

Anche il comodatario è tenuto a partecipare al pagamento della Tasi, a esclusione di due fattispecie: uno, quando il comodante è il genitore e il comodatario è il figlio, limitatamente alla rendita catastale fino al valore di 500 euro, due, quando il nucleo familiare del comodatario ha un reddito Isee non superiore a 15.000 euro.

Le differenze tra comune e comune possono essere consistenti. Si consiglia, pertanto, di affidarsi a un Caf o di seguire gli aggiornamenti sul sito del comune, in modo da verificare le modalità di calcolo nello specifico della Tasi, le cui aliquote variano a seconda che si tratti di prima o seconda casa o di altra tipologia di immobile.

Nel caso di una prima casa, l’aliquota applicata è generalmente molto inferiore a quella deliberata per le seconde abitazioni, così come possono essere previste detrazioni, che in molti casi sono legate al numero dei componenti del nucleo familiare, in altri possono essere fisse. In ogni caso, l’importo finale viene abbattuto.

In genere, è possibile procedere al calcolo sul sito del comune, dal quale potrà essere scaricato il modello F24, che servirà per effettuare il pagamento alle poste.

Il calcolo deve essere eseguito, nel caso di comproprietà, tenendo in considerazione la percentuale di proprietà di ciascuno, anche se si tratta di 2 coniugi. Infine, fare attenzione alle percentuali previste a carico degli inquilini e all’importo minimo accettato come versamento.

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Contratto di Locazione 3+2 – Fac Simile e Guida

I tipi contratto di locazione disponibili in Italia sono diversi. Quelli che hanno una finalità abitativa sono essenzialmente di due tipologie, a cui si affiancano altre forme minori, più tarate per esigenze specifiche. Il contratto 3+2 è anche detto di locazione a canone concordato. La sua durata è prevista in 3 anni ed è rinnovabile per altri 2 anni. A differenza del contratto 4+4, questo è caratterizzato principalmente dal fatto che il canone non è negoziato del tutto liberamente tra le parti, ma risulta limitato dagli accordi territoriali, stipulati dalle associazioni in rappresentanza dei proprietari di case e quelle degli inquilini.

In sostanza, tali accordi fissato un limite massimo al canone di locazione mensile per metro quadrato, a seconda del tipo di immobile e della zona in cui esso è ubicato. Infatti, in genere questi accordi sono suddivisi per zone, all’interno di un Comune, in modo da contrattare canoni quanto più aderenti alla situazione effettiva del mercato, prevedendo chiaramente limiti più bassi.

In media, si calcola che nei comuni dove sono maggiormente diffusi questi contratti, il canone risulta di un quarto più basso di quello di mercato che si avrebbe su abitazioni simili. Una percentuale considerevole, ma non eclatante, proprio perché l’obiettivo degli accordi è di rendere disponibili a prezzi maggiormente accessibili le abitazioni agli inquilini in città ad alta intensità abitativa, ma se essi disponessero canoni molto bassi, nessun proprietario avrebbe convenienza ad affittare un immobile con questa tipologia contrattuale. Questi contratti sono obbligatoriamente previsti (fermo restando che le parti possano adottarli o meno) nelle 10 città capoluogo più popolose d’Italia, al fine di far fronte all’elevata domanda di abitazioni e all’emergenza case che spesso vi ha luogo.

In realtà, il canone è solo una delle condizioni contrattuali stipulate dagli accordi territoriali tra le associazioni di categoria, ma non l’unica. Più complessivamente, sono negoziate tutte quelle condizioni, tali da rendere questo contratto più favorevole alle esigenze degli inquilini, fatti salvi anche gli interessi dei proprietari, come ad esempio quelle riguardanti le modalità della disdetta, nonché i tempi, etc.

Il deposito cauzionale per i contratti a canone concordato non può essere superiore alle 3 mensilità e produce interessi legale, che il proprietario dovrà corrispondere all’inquilino alla fine di ciascuna annualità o al termine del contratto.

Il canone può essere rivalutato annualmente del 75% dell’indice Istat relativo all’aumento del costo della vita, ma solo se tale clausola è specificata nel contratto, altrimenti non è possibile. Poniamo, ad esempio, che abbiamo stipulato un contratto a canone concordato nel mese di ottobre dell’anno X e che, di conseguenza, nell’ottobre dell’anno X+1 vogliamo rivalutare la mensilità. Se nel contratto abbiamo inserito tale facoltà, procediamo come segue: vedere sul sito dell’Istat quale fosse l’indice dei prezzi nel mese di stipula del contratto. Verificare, poi, il livello del mese dell’anno successivo, a partire dal quale intendiamo avvalerci della rivalutazione e a quel punto facciamo la differenza. Tra i due valori. Se positiva, essa va tenuta in considerazione per il 75% e quella sarà la percentuale di rivalutazione del canone mensile.

Vi proponiamo un esempio, ipotizziamo che l’indice dei prezzi fosse 105 nel mese in cui abbiamo stipulato il contratto, risultando 107 nello stesso mese dell’anno successivo. La rivalutazione del canone mensile sarà del (107-105) x 0,75 = 1,50%. Se il canone era stato fissato mensilmente a 250 euro, potremmo rivalutarlo dell’1,50% su 250 = 3,75 euro. Il canone aggiornato sarà, quindi, di 253,75 euro.

Salvo diversa disposizione tra le parti, la sublocazione è vietata. Il rinnovo s’intende effettuato tacitamente alla fine del contratto, in assenza di una disdetta validamente comunicata alla controparte. Essa deve pervenire al domicilio di quest’ultima con l’invio di una lettera raccomandata entro i 6 mesi dalla data di scadenza.

Lo stesso accade nel caso di richiesta di rinnovo con nuove condizioni contrattuali. In queste situazioni, non solo la richiesta deve essere inviata alla controparte entro 6 mesi dalla cessazione del contratto, ma la controparte deve a sua volta rispondere nei successivi 60 giorni, altrimenti il contratto s’intende cessato alla scadenza.

Quando ricorrano gravi motivi è concesso il diritto all’inquilino di disdire anticipatamente il contratto con un preavviso di 6 mesi. Tale facoltà non è, invece, concessa al locatore, che deve rispettare i termini contrattuali.

Alla fine dei 5 anni (3+2), si ha facoltà di rinnovare tacitamente il contratto per altri 2 anni, salvo sempre la disdetta entro i 6 mesi dalla scadenza.

La registrazione del contratto deve avvenire entro i 30 giorni dalla stipula o dal pagamento del primo canone mensile, se antecedente. L’imposta di registro va suddivisa equamente tra le parti, mentre l’imposta di bollo è interamente a carico dell’inquilino. Gli oneri accessori sono interamente a carico del proprietario, così come le spese straordinarie.

Al fine di incentivare il ricorso a questa tipologia contrattuale, sono previste sostanziose agevolazioni fiscali per i proprietari, i quali potranno avvalersi con la cedolare secca dell’aliquota ridotta al 10%, anziché del 21%, applicata ai canoni riscossi nell’anno di imposta.

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Contratto di Locazione 4+4 – Fac Simile e Guida

Il contratto di locazione 4+4 è il modello maggiormente utilizzato per affittare immobili a fini abitativi. Esso è caratterizzato principalmente dal fatto che le parti possono stabilire i contenuti essenziali del rapporto di locazione, a partire dall’importo del canone mensile. Tuttavia, anche questa tipologia fissa alcune condizioni indisponibili, come la durata del contratto, che la legge stabilisce in 4 anni e rinnovabile per altri 4 anni.

Negli ultimi tempi sono stati inseriti ulteriori obblighi a capo del proprietario o locatore, come quello di attestazione della prestazione energetica, per cui deve essere inserita nel contratto l’apposita clausola.

Dicevamo che il contratto di locazione 4+4 consente alle parti di determinare liberamente l’importo del canone mensile. Questo, perché esiste un’altra tipologia, il contratto di locazione 3+2, il cui canone è fissato nel suo limite massimo mensile, in termini di euro per metro quadrato, dagli accordi territoriali stipulati dalle associazioni di rappresentanza degli inquilini e quelle dei proprietari di case.

Tornando al contratto di locazione 4+4, il canone mensile è rivalutabile annualmente secondo gli indici Istat, riferiti al costo della vita. Il tasso di rivalutazione consentito è del 100% dell’incremento del livello dei prezzi (75% per i contratti a canone concordato). Vediamo adesso come il proprietario può rivalutare ogni anno il canone di locazione.

Ipotizziamo di avere stipulato il contratto di locazione 4+4 nel mese di settembre di un dato anno. Nello stesso mese dell’anno seguente, il proprietario potrà aumentare l’importo del canone mensile nel seguente modo, verificherà sul sito dell’Istat il livello dell’indice dei prezzi nel mese di stipula del contratto. Poniamo che esso risultasse pari a 105. Lo stesso farà con riferimento al medesimo mese dell’anno successivo. Per ipotesi, il livello dei prezzi risulterà pari a 107. La differenza è pari a 107 – 105 = 2. Il costo della vita risulta cresciuto del 2% e tale sarà l’incremento massimo consentito per il canone. Se quest’ultimo fosse di 400 euro mensili, la rivalutazione possibile è pari a 400 x 0,02 = 8 euro. Il canone sarà così innalzato fino a 408 euro al mese.

Le parti possono disdire il contratto al termine dei 4 anni, ma con un preavviso di almeno 6 mesi dalla scadenza, che dovrà avvenire in forma di invio di una raccomandata al domicilio della controparte. In assenza di tale preavviso o se esso risulta giunto successivamente alla data ultima prevista, il rinnovo s’intende automatico.

Lo stesso dicasi nel caso in cui si desidera rinnovare il contratto a condizioni diverse. La comunicazione deve pervenire al domicilio della controparte con almeno 6 mesi di anticipo dalla data di scadenza, ma quest’ultima ha tempo 60 giorni per inviare a sua volta una risposta. In sua assenza o se non fosse raggiunto un accordo, il contratto s’intende cessato al termine dei 4 anni.

Il contratto va registrato entro 30 giorni dalla data di stipula o dal primo pagamento mensile, se antecedente alla stipula. Risulta essere importante comprendere che il proprietario che non effettuasse nei tempi previsti la registrazione può incorrere nel rischio di sanzioni realmente pesanti. Lo stesso vale nel caso si effettui una registrazione non veritiera, ovvero indicando un canone mensile inferiore a quello reale.

Se l’inquilino denunciasse il locatore per l’affitto in nero, quest’ultimo sarebbe, anzitutto, tenuto al pagamento di sanzioni, pari al 120-140% dell’omessa imposta di registrazione del contratto, al 200-400% della maggiore imposta dovuta sul canone non dichiarato e al 30% dell’imposta di registrazione evasa, nel caso di pagamento tardivo.

Ma la vera sanzione a carico del locatore sarebbe un’altra, il canone annuo sarebbe automaticamente portato a un importo non superiore a 3 volte la rendita catastale dell’immobile per la durata residua del contratto. A tale proposito, il contratto di locazione si considera del tipo 4+4. Ora, poniamo che l’immobile di cui è stata omessa la registrazione del contratto di locazione abbia una rendita catastale di 500 euro. Ipotizziamo che l’inquilino avesse concordato con il proprietario un canone mensile di 400 euro. Ebbene, se il primo denuncia il secondo dell’omessa registrazione, sarà premiato con un canone annuo di importo massimo pari a 500 x 3 = 1.500 euro, ovvero poco più di 120 euro al mese, meno di un terzo di quanto non pagasse prima. Inoltre, tale canone potrebbe essere adeguato annualmente al 75% dell’indice di rivalutazione dell’Istat, meno del 100% previsto per questa tipologia contrattuale. Per il proprietario sarebbe un danno enorme e nulla potrebbe per l’intera durata residua del contratto.

Infine, l’inquilino ha sempre la possibilità di disdire anticipatamente il contratto senza incorrere in alcuna sanzione, mentre il proprietario può farlo alla scadenza dei 4 anni solo nei seguenti casi, se l’immobile è destinato all’uso privato per se stesso o un suo figlio o un coniuge, se deve essere venduto a terzi, se deve essere ristrutturato per gravi problemi strutturali, se il conduttore (inquilino) non usufruisce dell’immobile senza un giustificato motivo.

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Contratto di Locazione per Studenti – Modello e Guida

ll contratto di locazione per studenti, anche se previsto da molto tempo nell’ordinamento italiano, è sempre rimasto una forma contrattuale poco usata, negli ultimi anni, però, il Governo Italiano soprattutto al fine di fare emergere il nero e dare maggiori garanzie agli studenti, ha deciso di incentivare questa forma contrattuale.

Il contratto di affitto per studenti, rispetto un normale contratto di locazione, presenta due elementi di differenziazione, il primo è la durata e il secondo il fatto che può essere solo a canone concordato. Vediamo più nel dettaglio le caratteristiche.

Quanto alla durata del contratto di locazione per studenti, questa va da un minimo di 6 mesi a un massimo di 36 mesi, prorogabili. La durata breve, rispetto agli ordinari 3+2 o 4+4 è dovuta proprio allo scopo di questa forma contrattuale, ovvero fornire un’abitazione a quegli studenti che, vivendo troppo distanti dal luogo di studio, non possono viaggiare tutti i giorni. Si tratta quindi di uno strumento volto a garantire il diritto allo studio, anche a chi vive lontano dai principali centri universitari.

L’altro elemento distintivo, dicevamo, è il fatto che il contratto di locazione per studenti può essere solamente a canone concordato, a definire il prezzo di locazione saranno le associazioni di difesa dei proprietari immobiliari e le associazioni di difesa degli inquilini. La definizione di quelli che sono i prezzi medi di locazione avviene per tabelle, che individuano il prezzo minimo e massimo dei contratti di affitto per immobili similari per ubicazione e dimensione.

Come dicevamo, il Governo Italiano ha aggiunto degli incentivi in modo da spingere sempre più gli inquilini e i proprietari a usare questo strumento, al contempo facendo emergere gli affitti in nero.

A favore dei proprietari immobiliari, infatti, sono state pensate due agevolazioni, un riduzione dello 0.6% dell’imposta di registro, che dal 2% del contratto di locazione passa all’1.4% e una riduzione del 30% dell’importo imponibile da dichiarare nella dichiarazione dei redditi. Questo significa che il 30% del canone di locazione percepito non sarà soggetto a tasse.

A favore degli studenti, o dei loro genitori, invece, la possibilità di detrarre il 19% dell’importo pagato come canone di locazione dalle imposte dovute allo Stato. In parole povere significa risparmiare il 19% di tasse, che non saranno proprio dovute visto che si considera la relativa parte del canone di locazione come una forma indiretta di tassazione. Questo però solamente nel caso l’immobile affittato si trovi ad almeno 100 km di distanza dal luogo di residenza dello studente.

In questa pagina mettiamo a disposizione un modello di contratto di locazione per studenti da scaricare. Il fac simile è in formato Doc e quindi può essere modificato in modo semplice e veloce.

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Detrazioni Affitto – Cosa Bisogna Sapere

Le spese sostenute per il pagamento dei canoni di locazione, relativamente all’affitto di un immobile con uso abitativo, possono essere detratte in sede di dichiarazione dei redditi con il modello 730 o il modello Unico, a seconda del tipo di contratto, della finalità della locazione e del reddito lordo imponibile del contribuente.

Se l’immobile è destinato a essere utilizzato dall’inquilino come abitazione principale, le spese relative all’affitto possono essere detratte fino a un importo massimo di 300 euro per i redditi imponibili fino a 15.493,71 euro all’anno, mentre per i redditi compresi tra i 15.493,71 e i 30.987,41 euro si ha diritto a una detrazione pari alla metà, ossia di 150 euro. Per i redditi ancora più alti non è più prevista alcuna detrazione.

Per i contribuenti di età compresa tra i 20 e i 30 anni, se l’immobile è adibito a abitazione principale e il reddito imponibile è sempre non superiore ai 15.493,71 euro all’anno, si possono effettuare detrazioni fino all’importo di 991,60 euro per i primi 3 anni di locazione.

Le detrazioni di cui sopra si riferiscono ai contratti di locazione del tipo ordinario, mentre diversa è la situazione relativa ai canoni di affitto concordato. Si tratta di quei contratti, il cui canone non è liberamente fissato dalle parti, ma trova un limite massimo negli accordi territoriali pattuiti tra le associazioni di rappresentanza dei proprietari di immobili e quelle degli inquilini. In sostanza, tali accordi, che la legge richiede che sussistano almeno per i capoluoghi di provincia caratterizzati da alta intensità abitativa, fissano un tetto massimo al canone mensile per metro quadrato, sulla base della zona in cui si trova l’immobile, in modo che le limitazioni siano abbastanza attinenti alla situazione specifica.

L’intento è di calmierare i prezzi, tenendoli al di sotto di quelli di mercato, consentendo al contempo agli inquilini di trovare un immobile disponibile. In genere, si calcola, che nelle città dove sono maggiormente attivi questi contratti, il canone mensile è fissato intorno al 25% in media più basso di quello di mercato per abitazioni omologhe, una percentuale consistente, ma non eccessiva, proprio perché altrimenti questi contratti non troverebbero applicazione pratica, ma resterebbero lettera morta.

La legge incentiva il ricorso a questo tipo di accordi tra proprietario e inquilino, anche attraverso una politica di sgravi fiscali. Nel caso dell’inquilino, egli potrà detrarre 495,80 euro se il suo reddito imponibile non supera i 15 mila euro lordi all’anno, mentre la detrazione viene dimezzata a 247,90 euro, se il suo reddito è compreso tra i 15 e i 30 mila euro. Nessuna detrazione è prevista, invece, per lo scaglione di reddito superiore.

Gli studenti universitari o i loro genitori che abbiano effettuato nell’anno pagamenti di canoni per la locazione di un immobile possono detrarre tali spese dalla dichiarazione dei redditi nella misura del 19% e non superiore a 2.633 euro per ogni studente. Ovviamente, è necessario fornire la prova dell’iscrizione all’università, avendo cura di conservare la ricevuta della tassa d’iscrizione, altrimenti si potrebbe avere il sospetto che si chieda la detrazione relativamente a un immobile locato per altre finalità.

Anche i lavoratori dipendenti hanno diritto a detrazioni ancora superiori a quelle ordinarie, nei casi in cui siano stati trasferiti presso un’altra sede, distante dalla precedente residenza di almeno 100 km. Per i primi 3 anni dal trasferimento, se il lavoratore ha un reddito fino a 15.493,71 euro ha diritto a una detrazione di 991,60 euro, se ha un reddito superiore e fino a 30.987,41 euro, ha diritto a una detrazione dimezzata a 495,80 euro, in ogni caso a patto che il cambio di residenza sia avvenuto nei precedenti 3 anni alla data di indicazione della detrazione.

Vediamo cosa succede se il contribuente inquilino ha un reddito troppo basso, tale per cui la detrazione a cui avrebbe diritto risulta essere superiore alla sua Irpef lorda, al netto delle detrazioni familiari. Si tratta del problema dei cosiddetti incapienti. I lavoratori dipendenti hanno diritto al credito d’imposta per la parte delle detrazioni non usufruita. Essa è attribuita in sede di conguaglio Irpef dal sostituto d’imposta in busta paga, si solito a luglio, oppure nella dichiarazione dei redditi, potendo essere utilizzata in compensazione nel modello F24 o scalata dall’Irpef dovuta per il periodo d’imposta successivo, o ancora potrebbe essere richiesta come rimborso in sede di dichiarazione dei redditi.

Esistono detrazioni più cospicue anche per gli inquilini che locano un immobile come prima abitazione, qualora si tratti di alloggi sociali. La legge ammette una detrazione pari a 900 euro per redditi fino a 15.493,71 euro, che scende a 400 euro, se il reddito risulta superiore a tale limite, ma resta contenuto a 30.987,41 euro.

Non riguarda le abitazioni, ma l’affitto dei terreni agricoli, la detrazione pari a 80 euro per ettaro (il limite massimo è stato fissato in 1.200 euro), in favore di coltivatori diretti e imprenditori agricoli di età non superiore ai 35 anni e iscritti alla previdenza agricola, pari al 19% delle spese sostenute per i canoni di affitto.

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